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中国民法典中的抵押财产转让

点击:时间:2021-02-13

在允许抵押人转让抵押财产的前提下,《民法典》承认抵押权的溯及力,从而保护抵押权人的合法权益。

抵押人转让抵押财产的,应及时通知抵押权人。抵押权人证明抵押财产的转让可能损害抵押权的,有权要求抵押人提前清偿债务或者将转让所得的价款提存,以保护其权益。

自然人、法人和其他民事主体抵押财产后,不丧失财产所有权。但毕竟该财产已经设立了以实现有担保债权为根本目的的抵押权,让抵押人转让抵押财产可能对债权人的抵押权及其实现产生不利影响。另外,即使允许抵押人转让抵押财产,通过与抵押人交易取得抵押财产的第三人也将取得有承受权的财产,并可能面临抵押权人实现抵押权时财产灭失的风险。因此,抵押财产的转让涉及抵押权人、抵押人和取得抵押财产的第三人之间的利益协调。即将出台的民法典对抵押财产的转让做出了科学详细的规定。

《民法典》颁布前,《物权法》采取了禁止抵押人转让抵押财产的立场。根据《物权法》第一百九十一条规定,抵押期间,未经抵押权人同意,抵押人不得转让抵押财产;抵押人只有征得抵押权人同意,才能转让抵押财产。如果抵押人不能取得抵押权人的同意,想转让抵押财产,只有抵押财产的受让人才能清偿债务,消灭抵押权。《物权法》之所以禁止抵押财产的转让,是因为它符合抵押权的物权性。既然房产已经抵押,就意味着房产的交换价值由抵押权人控制,抵押人不能再享受抵押房产的交换价值。抵押人只能占有和使用抵押财产,即取得使用价值。如果法律仍然允许抵押人在抵押期间任意转让抵押财产,则有可能“一物两卖”。第二,有利于保护抵押权人。就保护抵押权人而言,禁止抵押人自由转让抵押财产是“未雨绸缪”。允许抵押人自由转让抵押财产,同时承认抵押权的召回效力,只是对抵押权人的事后救济。相比较而言,事前防范不仅更有利于抵押权人,而且可以避免破坏抵押财产转移后形成的新的财产秩序。第三,就交易安全和秩序维护而言,只要转让后的被转让财产上能够继续存在抵押权,就会因为抵押权人行使抵押权而破坏一系列新的财产秩序。

有人认为《物权法》禁止抵押人转让抵押财产是不妥当的。抵押人虽将该财产抵押作担保,但并未丧失该财产的所有权或处分权。转让抵押财产要求抵押人取得抵押权人同意是不合理的。此外,虽然抵押是一种价值权,抵押权人控制抵押财产的交换价值,但并不意味着抵押财产的交换价值完全由抵押权人控制,而是抵押权人实际享有抵押权实现时抵押财产转换所得价款优先受偿的权利。如果抵押财产的交换价值完全由抵押权人支配,为什么可以在同一财产上设立多个抵押权?地位较低的抵押权人不是有权对抵押财产的交换价值没有控制权吗?因此,不能认为抵押权的成立意味着抵押人被完全禁止转让抵押财产。民法典接受了上述观点,修改了物权法第191条的规定。fi

《民法典》第406条第一款规定:“抵押财产转让的,抵押权不受影响。”这说明《民法典》在允许抵押人转让抵押财产的前提下,承认了抵押的溯及力,从而保护了抵押权人的合法权益。抵押的溯及力本质上是指抵押财产转移后,抵押在转移财产上是否继续存在的问题。抵押是一种受限制的财产权,是对所有权的限制。抵押本质上是对标的物和他人权利的直接支配。只要权利存在,无论所有权属于谁,抵押权人都可以在抵押权实现事由成立时变更抵押财产的价格,并优先受偿。因此,召回效力是抵押权作为“依法直接控制和排除特定事物的权利”的应有含义,而不是法律赋予的特殊效力。最高人民法院在相关民事判决中指出,“抵押权是以保证债务清偿为目的,对债务人或者第三人所拥有的特定财产的直接支配权和排他权。抵押本质上是“对物”的权利,而不是“对人”的权利。因此,抵押权一经依法设定,债权人享有对抵押财产获得补偿的专属优先权。只要抵押权人不同意放弃抵押权,抵押财产是基于抵押人的自由转让行为还是基于司法执行行为等。抵押权人可以追索抵押财产,并根据生效的抵押权行使权利。”

需要注意的是,抵押财产转让时,抵押权的溯及力仅指抵押权在转让的抵押财产上仍然存在,并不意味着抵押权必须优先于其他权利。如《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“承包人对建设工程的优先受偿权优于抵押权等债权”,“消费者支付全部或者大部分购买商品房的价款后,承包人对该商品房建筑价款的优先受偿权不得对抗买受人。”因此,在商品房预售或现售中,虽然支付全部或大部分购房款的消费者的权利只是债权,但优先于商品房上的抵押权。

虽然《民法》第406条允许抵押人在抵押期间转让抵押财产,但为了维护抵押权人的合法权益,避免因抵押财产的转让而给抵押权人造成损害,该条规定了抵押人转让抵押财产以保护抵押权人的以下两项措施

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