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万亿美元的品牌公寓市场能诞生天猫级别的交易

点击:时间:2021-03-16

《租房行业研究调查报告》显示,全国租赁市场规模早在2013年就达到2.5万亿元,处于指数增长的初级阶段。在消费升级的大趋势下,品牌公寓成为城市年轻人从租房到买房的理想过渡;根据58个城市的数据,我国房屋空置率在25%以上,商品供应相对充足。此外,同步购租的宏观政策取向,使得品牌公寓成为继房地产之后的又一万亿美元市场。

近两年来,已有20多个项目投资于长期租赁公寓,总投资规模达40亿元人民币。目前运营中的品牌公寓融资多在天使轮、A轮、B轮,魔方公寓在C轮近3亿美元。除了风险投资机构大举押注的互联网品牌公寓之外,房地产经纪公司、房地产开发商和连锁酒店等传统行业也已转变为品牌公寓市场。

在各种有利条件下,掩盖了品牌市场还处于起步阶段,各方面的基础配套都跟不上,尤其是供应端、供应链、交易端,还没有形成体系和规模;业界既没有完美的交易平台,也没有标准的SaaS系统。

2016年7月初,58城发布“1比N”战略,明确将品牌公寓视为装修(土巴兔)、家政(58家)、消费金融(58金融)闭环流程的“火车头”,已能在北京全面传播“58品牌馆”、“租房节”等建筑广告。外界不难窥探到58集团借助品牌公寓的崛起从信息平台向交易平台转型的急切心情。

58集团的优势在于,长期以来,无论是个人房东、中介公司还是专业房东,大部分都是依靠58的信息平台来引导流向、为顶层买单,很多公寓公司的供货信息也是从58中挑选的;弱点在于没有标准的SaaS(软件即服务)平台开放各种供应商,从而快速导入后端品牌公寓的标准房源。

与此路径不同的是,房管人员实现了录入、查询、统计、提醒、员工约束、营销展示、交易支付、消费金融等一体化。通过SaaS公寓出租业务管理系统,不仅支持上传离散专业房东的房子,还支持超大、分布式、多管理品牌公寓;在交易端,租户可以选择品牌公寓(类似天猫模式)或直接租赁C端房屋(类似淘宝模式),形成后端SaaS公寓租赁业务平台和前端B2C C2C交易平台的混合模式。看来这位房管师的志向是要做一个“房屋租赁行业的阿里巴巴”。

房地产金融平台“魔方金夫”与青客公寓、水地公寓、未来域等长期出租的白领品牌公寓进行战略合作,以“租赁证券化”的形式为公寓公司募集资金。投资者可以享受高达10%的年化收益。该平台仍需依靠SaaS的公寓租赁系统来监控公寓的盈亏。因此,许多试图用消费金融直接切入品牌公寓市场的团队,也在无聊地开发SaaS。

其实公寓租赁业务就是辛苦,脏活累活,杂活。公寓与业主签订长期租赁协议的期限一般为6年左右。需要重新设计装修房屋,进行营销推广、租客管理、物业服务等全过程。复杂细致,无法与专业小地主的工作量相比。因此,需要一个软件平台来提高业务管理的效率,降低成本。

公寓租赁业务中有数百个管理SaaS业务流程的节点。要满足不同公寓的经营条件,产品经理不仅要有恢复线下经营场景的能力,还要理清产品和苏恩的清晰路径

一个有用的SaaS体系必须解决公寓公司在金融、住房、合同和其他业务方面的痛点。比如在财务管理方面,能否在线打电话租房、转账、预付分摊水电、燃气、物业、互联网、保洁、维修、及时给业主退押金?在租金管理方面,可以拆分集中与分散的房屋,租户整租或合租;需要快速注册查询合同支付方式和租户身份信息;租户的到达时间、租金支付时间和到期时间等数据也需要详细登记,以便快速查询和处理。

SaaS1.0阶段存在问题:主要是PC版而不是移动终端;大多是简单的恢复线下业务,没有主次;标准的SaaS系统与现有公寓的物业管理系统没有联系;缺少流量入口等问题。在SaaS2.0阶段,房管等公寓租赁业务管理的SaaS系统打通了供需两端,为B端房源提供了用户版交易平台的流量门户;基于移动终端的运营降低了运营门槛,支持专业房东和品牌公寓以短视频和直播的形式上传上市信息,允许供应商实时在SaaS系统进行内部控制和外部展示。

其实品牌公寓在价格、装修、配置上已经是“标准化”的房子了。携程、去哪儿等OTA巨头已经出现在酒店业的线上“标准产品”;品牌公寓交易平台的崛起正是时候。其实不管58城市和房管发布的“品牌公寓馆”,其实都是想做品牌公寓电商的“天猫”,把所有品牌公寓都集中在网上平台进行匹配交易。

只有SaaS系统没有交易平台,后端产品上传后没有流量。很多品牌公寓还是去58刷帖或者自建App分流;然而,只有一个网上交易平台,但没有后端的SaaS系统,因此,大量真正的出租屋的供应成为一个问题。

目前看来,只有立足于SaaS交易平台,各品牌公寓才能在平台上获得品牌曝光度,开旗舰店完全上传公寓标准产品;用户根据位置、价格、品牌风格等维度在平台上搜索物品;业主更放心将更多的房子交给知名品牌公寓公司,整合品牌公寓的供应链、业务管理和交易端。

一旦“天猫”品牌公寓大厅诞生,供应商除了提高成交率之外,还可以利用平台数据随时调整租赁价格和组织促销活动,根据用户喜好优化酒店式公寓产品,从而打造定位更精细的品牌公寓,如女性公寓、海归公寓等。平台端可以直接借鉴电商的盈利模式,也可以根据租赁大数据提供装修、搬家、保洁、保姆、金融等长尾服务。

毕竟品牌公寓市场是租赁市场的重资产,现金回报周期长,所以目前盈利的玩家不多。利用“互联网”的东风,品牌公寓市场可以通过公寓租赁业务的SaaS系统内部提升运营水平,外部进入品牌公寓交易平台做好营销工作。内外联动,前后融合,可以促进整个行业的成熟和成长。

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